Athshealbhú tí

Nuair a ghlacann tú morgáiste chun réadmhaoin a cheannach, déanann tú an réadmhaoin a thairgeadh mar urrús d’fhiachas an mhorgáiste. Murar féidir leat an morgáiste a íoc, d’fhéadfadh go ndéanfaí an réadmhaoin a athshealbhú.

Má tá fadhb agat ag íoc do morgáiste, ba chóir duit labhairt leis an institiúid iasachtaí chomh luath agus is féidir. Tá cur síos inár bhForbhreathnú ar fhiachas morgáiste ar an méid is féidir leat a dhéanamh má tá tú i mbaol titim i riaráistí le do mhorgáiste agus déanaimid cur síos freisin ar Chóid um chosaint tomhaltóirí agus fiachas morgáiste. Caithfidh d’iasachtóir céimeanna áirithe a thógáil chun déileáil le fadhbanna ar bith atá agat ag íoc morgáiste. Ba chóir go mbeadh athshealbhú tí mar bheart deiridh ag iasachtóir.

Iasachtaí agus fiachais eile

Fiú mura bhfuil morgáiste tí agat, d’fhéadfadh baol athshealbhaithe a bheith ann má tá fiachais eile agat. Má charnaíonn tú fiachais eile agus nach bhfuil tú ábalta iad a aisíoc, d’fhéadfadh na daoine lena bhfuil airgead le haisíoc agat an fiachas a chlárú mar bhreithiúnas morgáiste in aghaidh do thí nó árasáin agus iarracht a dhéanamh an t-airgead a aisghabháil ar an mbealach sin (féach ‘Fiachais agus iasachtaí eile’ thíos).

Má tá do theach á athshealbhú

Má tá gach rogha spíonta agat, is féidir leis an iasachtóir do theach a athshealbhú chun an méid a tá aige ort a fháil. Mura n-aontaíonn tú le hathshealbhú do thí, is féidir leis an iasachtóir tú a thabhairt chun na cúirte. Déanaimid mionchuntas ar na próisis dhlíthiúla.

Nuair atá do theach á athshealbhú, beidh ort áit chónaithe eile a aimsiú. Is féidir leat iarraidh ar an údarás áitiúil (comhairle contae nó cathrach) áit chónaithe a sholáthar duit. Is féidir freisin iarratas a chur ar chumann tithíochta. Má fhaigheann tú áit chónaithe ar cíos ó thiarna talún príomháideach, b'fhéidir go mbeidh tú ábalta Forlíonadh Cíosa a fháil chun cabhrú leat an cíos a íoc. Munar féidir leat áit chónaithe ar bith a aimsiú, d'fhéadfá faisnéis úsáideach a fháil inár ndoiciméad Roghanna tithíochta do dhaoine gan dídean.

In 2011, rinne an Ard-Chúirt cinneadh a dheimhnigh go raibh deacrachtaí dlíthiúla ann maidir le horduithe a fháil d’athshealbhú roinnt réadmhaoine. Rinneadh an cinneadh seo i líon cásanna ina raibh iarratas á dhéanamh ag soláthróirí morgáiste chun réadmhaoin a bhí ar morgáiste a athshealbhú.

Go simplí, chiallaigh an cinneadh, i gcás morgáistí a cruthaíodh roimh an 1 Nollaig 2009, go raibh sé an-deacair do sholáthróir morgáiste ordú le haghaidh athshealbhú a fháil murar tosaíodh na himeachtaí cúirte roimh an dáta sin.

Thainig an cás seo chun solais mar gheall gur athraíodh an dlí an 1 Nollaig 2009. Aisghaireadh dlí reatha a rialaigh athshealbhú agus, ar an ábhar sin, níorbh fhéidir leis ach baint le cásanna a tháinig chun cinn roimh an aisghairm. D'fhoráil an dlí nua (an tAcht um Athchóiriú an Dlí Talún agus Tíolactha, 2009) d’athshealbhú ach níor bhain sé ach le morgáistí a cruthaíodh tar éis gur tháinig an tAcht i bhfeidhm.

Tugadh an tAcht um Athchóiriú an Dlí, Talún agus Tíolactha, 2013 isteach chun na deacrachtaí dlí a ndéantar cur síos orthu thuas a réiteach. Anuas air sin, déantar foráil go gcuirfidh cúirt imeachtaí athshealbhaithe ar athló ar feadh a mhéid le 2 mhí i gcásanna áirithe, go ndéanfaí féidearthacht Socrú Dócmhainneachta Pearsanta (SDP) a fhiosrú mar rogha eile ar athshealbhú.

Má aontaíonn tú le hathshealbhú tí

Is féidir leat toiliú le hathshealbhú tí. Is féidir leat téarmaí a chomhaontú le d’iasachtóir do dhíol an tí, mura bhfuil tú ábalta do mhorgáiste a íoc.

Ní mór don institiúid iasachta ordú cúirte a fháil chun do theach a athshealbhú nó a dhíol mura bhfuil toiliú faighte uait i scríbhinn 7 lá roimh an athshealbhú nó roimh an díolachán.

Má théann an cás chun na cúirte, bíonn tú faoi dhliteanas ag costais na caingne dlí go hiondúil.

I gcásanna áirithe, d’fhéadfadh sé a bheith deacair ar an institiúid iasachta ceannaitheoir a aimsiú a bheadh sásta an teach a cheannach mura bhfuil ordú iontaofa i bhfeidhm. Is ordú cúirte é seo le gur féidir an réadmhaoin a dhíol i measc rudaí eile.

Mura n-aontaíonn tú le hathshealbhú tí

Mura chomhaontaigh tú plean aisíocaíochta leis an iasachtóir nó mura raibh tú in ann an íocaíocht arna shocrú sa phlean aisíocaíochta a dhéanamh d’fhéadfadh an t-iasachtóir tú a thabhairt chun cúirte chun do theach a athshealbhú. Ní mór duit dul i ngleic leis an bpróiseas dlí má theastaíonn uait do theach a choimeád.

D’fhéadfadh an institiúid iasachta tús a chur le nósanna imeachta chun críocha athshealbhaithe i gceachtar den Chúirt Chuarda nó den Ard-Chúirt. Má glacadh leis an morgáiste ar an 1 Nollaig 2009 nó ina dhiaidh sin, áfach, ní mór cás chun teach a athshealbhú mar gheall ar mhainneachtain in iasacht morgáiste tithíochta a dhéanamh sa Chúirt Chuarda i dtús báire. Iasacht morgáiste tithíochta a bhíonn sa ghnáthmhorgáiste a ghlacann daoine aonair d’fhonn teach a thógáil, a cheannach nó a fheabhsú.(Is féidir cásanna lena mbaineann athshealbhú mar gheall ar mhainneachtain ar chineálacha morgáistí eile a thabhairt ós comhair na Cúirte Cuarda nó na hArd-Chúirte fós.)

Is éard atá sa nós imeachta coitianta ná go ndéanann an institiúid iasachta iarratas chun na cúirte ar ordú nó ar roinnt orduithe – ordú sealbhaithe agus/nó ordú iontaofa. D’fhéadfaí na horduithe seo a dheonú sna himeachtaí céanna. I gcoitinne, is é cleachtas na gcúirteanna am áirithe a cheadú duit chun socruithe a dhéanamh d’fhonn an t-airgead atá dlite a aisíoc sula ndéantar orduithe deiridh.

Má dhéantar ordú sealbhaithe nó ordú iontaofa i do choinne agus mura ngéilleann tú sealbhú nó mura gcomhlíonann tú téarmaí eile na n-orduithe, d’fhéadfadh an Sirriam na horduithe a fhorfheidhmiú (i mBaile Átha Cliath agus i gCorcaigh) nó i gcás ceantar eile is é an Cláraitheoir Contae a dhéanfadh na horduithe a fhorfheidhmiú.

Nós imeachta na Cúirte Cuarda

Rialaítear an nós imeachta sa Chúirt Chuarda le Rialacha na Cúirte Cuarda mar atá leagtha amach i Rialacha na Cúirte Cuarda (Caingne um Shealbhú agus Faoiseamh Iontaofa) 2009: IR 264/2009 (pdf).

Tosaítear próiseas na Cúirte Cuarda nuair a eisíonn an soláthraí morgáiste gnáthbhille sibhialta ort. De ghnáth bíonn mionnscríbhinn ag gabháil leis ag leagan amach an éilimh atá á dhéanamh i do choinne. Tá dáta fillte ar an ngnáthbhille sibhialta - sin an dáta a mbeidh an t-ábhar os comhair an Chláraitheora Contae. Ní mór an gnáthbhille sibhialta a sheirbheáil ort 21 lá ar a laghad roimh an dáta fillte.

D’fhéadfadh an soláthraí morgáiste iarratas a dhéanamh ar ordú sealbhaithe agus/nó ar ordú iontaofa (féach thíos).

Má tá sé ar intinn agat dul i gcoinne na caingne a thóg an soláthraí morgáiste chun do theach a athshealbhú ní mór duit láithreas a thaifeadadh (tá foirm shonrach ann chun é sin a dhéanamh) laistigh de 10 lá ó seirbheáladh an bille sibhialta ort. Ansin ní mór duit mionnscríbhinn a chomhdú ag freagairt d’éileamh an tsoláthraí morgáiste agus é sin a sheirbheáil ar an soláthraí morgáiste ceithre lá roimh an dáta fillte ar a dhéanaí.

Nuair a thagann do chás os comhair an Chláraitheora Contae déanfar cinneadh air ar bhunús a bhfuil sna mionnscríbhinní. Níl sé de cheart ag ceachtar taobh fianaise bhéil a thabhairt ach i gcúinsí eisceachtúla. Tá sé cheart agat, áfach, croscheistiú a dhéanamh ar an té a mhionnaigh an mionnscríbhinn. Chun é sin a dhéanamh, ní mór go mbeadh fógra tugtha agat ag iarraidh go mbeadh an duine sin i láthair.

Tá sé de chumhacht ag an gCláraitheoir Contae roinnt orduithe a dhéanamh lena n-áirítear atráthú, fógra a thabhairt do thríú páirtithe agus tuilleadh ama chun mionnscríbhinní a chomhdú.

Cinntí an Chláraitheora Contae

Féadann an Cláraitheoir Contae ordú sealbhaithe a dhéanamh mura bhfuil láithreas taifeadta agat.

Freisin féadann an Cláraitheoir Contae ordú sealbhaithe a dhéanamh má tá láithreas taifeadta agat agus mionnscríbhinn freagartha comhdaithe agat ach mura nochtann do mhionnscríbhinn cosaint prima facie (ciallaíonn sé sin nach léiríonn an mhionnscríbhinn aon chosaint shoiléir).

Má tá láithreas taifeadta agat agus mionnscríbhinn freagartha comhdaithe agat a nochtann cosaint prima facie, ní mór don Chláraitheoir Contae an cás a chur ar aghaidh le héisteacht ag breitheamh.

Cinneadh an Bhreithimh

D’fhéadfadh an Breitheamh an t-ordú arna iarraidh a fhaomhadh nó a dhiúltú.

An Ard-Chúirt

Tá na nósanna imeachta a bhaineann le horduithe iontaofa agus sealbhaithe a fháil san Ard-Chúirt cosúil leis na cinn a bhíonn i gceist sa Chúirt Chuarda. Tá ról Mháistir na hArd-Chúirte comhchosúil (ach ní díreach mar an gcéanna) le ról Chláraitheoir Contae na Cúirte Cuarda. Tá an nós imeachta leagtha amach in Ordú 38 de Rialacha na nUaschúirteanna.

D’fhéadfadh an t-iasachtóir iarratas a dhéanamh ar ordú sealbhaithe agus/nó ar ordú iontaofa más gá.

Sa phróiseas seo déanann an t-iasachtóir toghairm speisialta a eisiúint. I dtús báire is é Máistir na hArd-Chúirte a dhéanann é seo a phlé. Socraíonn sé dáta fillte tráth nach lú ná 7 lá i ndiaidh eisiúint na toghairme. Ní mór an toghairm a sheirbheáil ort ceithre lá ar a laghad roimh an dáta fillte. Ní mór don iasachtóir mionnscríbhinn a chomhdú ina leagfar amach fíricí an éilimh i bPríomhoifig na hArd-Chúirte. Bainfidh an éisteacht le mionnscríbhinn amháin nó is féidir fianaise béil a thabhairt.

Is féidir leis an Máistir na horduithe a iarrtar a dheonú nó a dhiúltú nó is féidir leis an cás a chur ar aghaidh le héisteacht ag breitheamh ón Ard-Chúirt.

Agra morgáiste

Is éard atá in Agra morgáiste ná nós imeachta cúirte a ghlacann sealbhóir urrúis ar réadmhaoin (mar shampla, d’iasachtóir morgáiste) chun fiach a aisghabháil trí dhíol na réadmhaoine sin a bhrú ar aghaidh. Má éiríonn le hagra morgáiste, eisíonn an chúirt ordú iontaofa. Bíonn an méid seo a leanas san áireamh le hordú iontaofa de ghnáth:

• Dearbhú ón gcúirt go bhfuil an fiach atá dlite don duine nó don institiúid (mar aon le hús nó costais ar bith) a bhfuil an cás á thabhairt aige/aici “iontaofa” maidir leis an réadmhaoin atá i gceist
• Treoir go ndíolfaí an réadmhaoin (go hiondúil tugann an chúirt roinnt ama duit an tsuim atá dlite a íoc sula gcuirfear an t-ordú díola i bhfeidhm)
• Treoir go dtógfadh Scrúdaitheoir na Cúirte na heirí ar fad san áireamh agus go ndéanfaí fiosrúchán ar na tosaíochtaí a bhaineann le gach ceann díobh. D’fhéadfadh sé seo tarlú, mar shampla, má tá níos mó ná morgáiste amháin ar réadmhaoin agat nó má tá socrú áirithe ann trína chaithfear cuid d’fháltais díola an tí a úsáid chun críocha eile

Déantar na socruithe díola a aontú trí Oifig an Scrúdaitheora go hiondúil. Déantar díol an tí trí cheant poiblí de ghnáth. Má tá an praghas díola níos mó ná an méid atá dlite, déantar an farasbarr a íoc leat. Má tá an praghas níos lú, tá tú fós faoi dhliteanas an easnamh a aisíoc.

Má éiríonn leat teacht ar réiteach le d'iasachtóir agus téarmaí aisíocaíochtaí a chomhaontú, d'fhéadfadh an t-iasachtóir iarratas a dhéanamh chun na cúirte leis an ordú iontaofa a urscaoileadh.

Na horduithe a fheidhmiú

Mura gcomhlíonann tú téarmaí na n-orduithe cúirte, d’fhéadfadh an Sirriam nó an Cláraitheoir iad a fhorfheidhmiú.

Má tá airgead le haisíoc agat ar chúis ar bith agus iarracht á dhéanamh ag creidiúnaí le haisíoc a fháil, ceann de na roghanna atá oscailte do chreidiúnaí ná morgáiste breithiúnais a chruthú ar do mhaoin (do theach nó maoin ar bith eile leat). Tá an éifeacht chéanna ag morgáiste breithiúnais go forleathan le morgáiste gnásúil ar do theach agus is féidir é a fhorghníomhú trí agra morgáiste (féach thuas).

Caithfidh an creidiúnaí ordú breithiúnais i dtús báire, agus ordú forghníomhaithe ina dhiaidh sin (ordú fi fa go hiondúil) agus mura n-íoctar an fiachas le creidiúnaí tar éis ordú forghníomhaithe, d’fhéadfá morgáiste breithiúnais a fháil ar do mhaoin.

Ordú breithiúnais

I dtús báire, caithfidh an creidiúnaí cinneadh cúirte a fháil go bhfuil airgead dlite dóibh. Ordú breithiúnais a thugtar ar a leithéidí. Chun ordú breithiúnais a fháil, caithfidh an creidiúnaí a gcás (rún a dhéanamh) a thógáil sa Chúirt Dúiche, sa Chúirt Chuarda nó san Ard-Chúirt – braitheann an chúirt ar an méid airgid atá i gceist. Dar ndóigh, is féidir leat (an féichiúnaí) an rún seo a chonspóidiú. Déantar ordú breithiúnais má bhunaítear go bhfuil an t-airgead atá i gceist dlite agat (an féichiúnaí).

Nuair a fhaightear breithiúnas don íocaíocht airgid ó chúirt, tugtar creidiúnaí breithiúnais ar an duine atá an breithiúnas i bhfabhar agus féichiúnaí breithiúnais ar an duine a chaithfidh íocaíocht a dhéanamh.

Go ginearálta, bíonn 12 bhliain ag creidiúnaí le hordú breithiúnais a fhorghníomhú.

Ordú breithiúnais a fhorghníomhú

An téarma dlí d’fhorfheidhmiú breithiúnais ná forghníomhú. Nuair atá ordú breithiúnais faighte, caithfidh an creidiúnaí ordú a fháil leis an mbreithiúnas a fhorghníomhú. Tugann ordú forghníomhaithe teidlíocht don chreidiúnaí le breithiúnas a fhorghníomhú.

Tá líon orduithe forghníomhaithe éagsúla ar fáil. Go ginearálta, bíonn orduithe forghníomhaithe i bhfeidhm ar feadh bliana, ach is féidir iad a athnuachan.

Ordú Fi fa

An t-ordú forghníomhaithe is coitianta a úsáidtear le breithiúnas Ard-Chúirte do mhéid airgid ar leith a fhorghníomhú ná ordú fieri facias (an chiall liteartha ná 'go bhfuil cúis agat a dhéanamh' agus tugtar orduithe fi fa orthu go ginearálta). Bíonn na hOrduithe seo eisithe ag Príomh-Oifig na hArd-Chúirte.

Tugann an t-ordú teidlíocht don chreidiúnaí treorú don sirriam nó Cláraitheoir Contae (déanann Cláraitheoirí Contae an fheidhm seo a chomhlíonadh i gcontaetha agus cathracha Bhaile Átha Cliath agus Chorcaí) maoin leis an bhféichiúnaí a ghabháil agus a dhíol. Má theipeann ar an ordú toisc nach bhfuil maoin ar bith le gabháil, tuairiscíonn an sirriam nó Cláraitheoir Contae nach raibh earraí ar bith le gabháil (an téarma dlí ná eascaire nulla bona a sheachadadh).

Morgáiste breithiúnais

Bíonn morgáiste breithiúnais cruthaithe go minic nuair a theipeann ar ordú fi fa maoin ar bith a sheachadadh. B’fhéidir nach gcuairdeoidh an creidiúnaí breithiúnais ordú fi fa ar chor ar bith agus d’fhéadfaí morgáiste breithiúnais a chruthú ina ionad. Le cruthú morgáiste breithiúnais, déantar breithiúnas a chlárú mar mhorgáiste in aghaidh do mhaoin. Go héifeachtach, déantar an breithiúnas a thiontú ina mhorgáiste agus a chlárú le Clárlann na Talún nó Clárlann na nGníomhas.

Níl aon éifeacht láithreach ag clárú an bhreithiúnais morgáiste sa ghnáthchúrsa go dtí go ndéanann an creidiúnaí breithiúnais cinneadh faoi dhíol an tí a bhrú ar aghaidh nó teidlíocht ar fháltais díol ón bhféichiúnaí breithiúnais a éileamh.

Tá an éifeacht chéanna ag morgáiste breithiúnais go forleathan le morgáiste gnásúil agus is féidir é a fhorghníomhú trí agra morgáiste (féach thuas).

Más gá duit dul chun na cúirte, d'fhéadfadh go mbeadh an tSeirbhís Bhuiséadta agus Chomhairle Airgid (MABS) ina lámh chúnta duit agus tú i mbun réitigh. D’fhéadfaidís tú a chur ar an eolas faoin saghas ceisteanna a chuirfeadh an breitheamh ort agus an cháipéisíocht a theastaíonn uait do do chás, mar shampla, ráiteas ioncaim agus caiteachais.

Tá Líne Chabhrach MABS 0761 07 2000 ar fáil ó 9rn go 8in, Luan go hAoine. Is féidir ríomhphost a chur ar helpline@mabs.ie nó coinne a dhéanamh chun bualadh go pearsanta le comhairleoir airgid in oifig MABS.

Ina theannta sin, féadfaidh tú teagmháil a dhéanamh le hIonad Comhairle Dlí Saor in Aisce (FLAC) chun roinnt comhairle a fháil ar pháipéir dhlíthiúla nó saincheisteanna dlíthiúla.

Má theastaíonn comhairle dlí uait, d’fhéadfadh go mbeifeá i dteideal cúnamh dlí sibhialta a fháil, ag brath ar do chúinsí.

Anuas air sin, d’fhéadfadh go mbeifeá in ann ionadaíocht dhlíthiúil saor in aisce a fháil ó New Beginning, seirbhís neamhbhrabúis ag a bhfuil sé de chuspóir ionadaíocht a dhéanamh do dhaoine sa chás seo.