Tithíocht shóisialta ar cíos a athshealbhú

Réamhrá

Go dtí le gairid, d’fhéadfadh údarás áitiúil tionónta a dhíshealbhú gan cúis a thabhairt, a fhad agus gur lean siad an nós imeachta ceart. Chiallaigh seo go raibh orthu fógra fágála a eisiúint ar dtús agus iarratas a dhéanamh ar an gcúirt ar ordú ina dhiaidh sin. I gcleachtas, áfach, ní dhearna údaráis áitiúla a dtionóntaí a dhíshealbhú gan chúis. Má d’íoc tú do chíos agus má chomhlíon tú coinníollacha eile na tionóntachta, ba ghnách go mbeifeá in ann fanacht i do theach chomh fada agus ba mhian leat.

Is é an phríomhchúis a bhíonn le cóiríocht ar cíos údaráis áitiúil a athshealbhú le blianta beaga anuas ná riaráistí cíosa. Ina theannta sin, bhí iompar frithshóisialta ina chúis le roinnt athshealbhaithe.

An bonn dlíthiúil le hathshealbhú

Go dtí le gairid, ba é Alt 62 den Acht Tithíochta, 1966 an bonn dlíthiúil le hathshealbhú. In 2012, dheimhnigh an Chúirt Uachtarach nach raibh an t-alt seo comhoiriúnach don Choinbhinsiún Eorpach um Chearta Daonna mar gheall nár cheadaigh sé éisteacht neamhspleách a dhéanamh ar fhiúntais an athshealbhaithe bheartaithe.

Tagann an tAcht Tithíochta (Forálacha Ilghnéitheacha), 2014 in ionad Alt 62 le nósanna imeachta nua, ina ndéantar measúnú neamhspleách ar fhiúntais an athshealbhaithe bheartaithe. Leagtar amach na nósanna imeachta seo i gCuid 2 den Acht, a tháinig i bhfeidhm an 13 Aibreán 2015.

Bíonn na nósanna imeachta nua i gceist sa chás gur mian le húdaráis áitiúla athshealbhú a dhéanamh mar gheall ar an méid a leanas:

  • Thréigh an tionónta an áit chónaithe agus tá an áit chónaithe áitithe ag suiteoir

Forálann na nósanna imeachta seo gur féidir le húdarás áitiúil rabhadh tionóntachta a eisiúint má líomhnaítear gur sáraíodh coinníollacha na tionóntachta, ar nós neamhíocaíocht cíosa nó iompar frithshóisialta. B’fhéidir nach mbeidh gá le rabhadh tionóntachta i gcás sáruithe an-tromchúiseacha, ach má dhéanann an t-údarás áitiúil iarratas ar an áit chónaithe a athshealbhú gan rabhadh tionóntachta a eisiúint i dtosach, ní mór go luafar san iarratas ar ordú sealbhaithe na cúiseanna nár eisíodh an rabhadh sin.

Rabhaidh thionóntachta

Leagtar amach san Acht Tithíochta (Forálacha Ilghnéitheacha), 2014 ceanglais mhionsonraithe maidir le rabhaidh thionóntachta. Leagtar amach sna Rialacháin Tithíochta (Rabhaidh Thionóntachta Údaráis Áitiúil), 2015 cé ar féidir rabhadh bailí a sheirbheáil orthu má bhíonn an tionónta as láthair; modhanna malartacha chun rabhadh a sheirbheáil; agus saghas na gcúinsí atá le cur san áireamh chun an tréimhse a shíneadh inar féidir leis an tionónta athbhreithniú a lorg.

Leagtar amach in ailt 7 agus 8 den Acht ceanglais ar leith maidir le conas ar cheart rabhaidh thionóntachta a eisiúint sa chás gur sáraíodh téarmaí an chomhaontaithe tionóntachta maidir le hiompar frithshóisialta (Alt 7) agus dualgais a bhaineann le cíos (Alt 8). Féach thíos chun teacht ar cheanglais shonracha maidir leis na rabhaidh thionóntachta siúd.

Déileálann Alt 9 le rabhaidh thionóntachta maidir le sáruithe ar an gcomhaontú tionóntachta maidir le haon saincheist eile. Ní mór go sonróidh an rabhadh sin an sárú, cad is gá a dhéanamh agus an fhéidearthacht go bhféadfadh an t-údarás áitiúil ordú sealbhaithe a lorg i gcoinne an tionónta.

Iompar frithshóisialta

Déileálann Alt 7 le rabhaidh thionóntachta maidir le hiompar frithshóisialta agus a mhacasamhail d’iompar – núis nó iompar san áireamh ar dóchúil go gcuirfidh sé isteach ar chomharsana nó go gcuirfidh sé as do chomharsana, nó a ligeann do dhuine a bheith san áit chónaithe a sháraíonn ordú a dhéanann iad a eisiamh ón áit chónaithe.

Ní mór don rabhadh tionóntachta an méid a leanas a dhéanamh:

  • A leagan amach cén chuid den chomhaontú tionóntachta a sáraíodh, cineál an tsáraithe agus ainm an bhaill den teaghlach (más eol é) atá i gceist
  • A rá cathain a tharla an sárú agus an tionchar díobhálach a d’imir sé ar cháilíocht beatha na ndaoine a chónaíonn i ngar
  • A cheangal ar an tionónta a chinntiú go ndéanann an ball den teaghlach atá i gceist rudaí áirithe (nó stop a chur le rudaí áirithe a dhéanamh) d’fhonn stop a chur leis an tionchar díobhálach seo a imirt nó tarlú arís
  • Rabhadh a thabhairt don tionónta gur féidir leis an údarás áitiúil tús a chur le himeachtaí athshealbhaithe nó ordú eisiaimh a lorg má leanann an sárú nó má tharlaíonn sé arís laistigh de 12 mhí.
  • An ceart atá ag an tionónta a leagan amach chun athbhreithniú ar an rabhadh tionóntachta a lorg

Riaráistí cíosa

Déileálann Alt 8 le rabhaidh thionóntachta maidir le sáruithe ar dhualgais a bhaineann le cíos – an cíos ar a ndearnadh comhaontú sa chomhaontú tionóntachta nó pé íocaíochtaí ar ar comhaontaíodh i gcomhaontú athsceidealaithe.

Ní mór don rabhadh tionóntachta an méid a leanas a dhéanamh:

  • An dualgas a bhaineann le cíos a leagan amach a sáraíodh, méid na riaráistí atá le híoc anois agus an tréimhse inar theip orthu an cíos a íoc
  • A cheangal ar an tionónta chun na riaráistí a íoc láithreach nó, i gcás cruatain, teagmháil a dhéanamh leis an údarás chun plé a dhéanamh ar na híocaíochtaí a athsceidealú
  • Rabhadh a thabhairt don tionónta gur féidir leis an údarás áitiúil tús a chur le himeachtaí athshealbhaithe mura n-íoctar na riaráistí nó mura n-athsceidealaítear iad laistigh de 2 mhí.
  • Rabhadh a thabhairt don tionónta, fiú má íoctar na riaráistí cíosa nó má athsceidealaítear iad laistigh de 2 mhí, gur féidir leis an údarás áitiúil tús a chur le himeachtaí athshealbhaithe (gan rabhadh breise tionóntachta a thabhairt) má theipeann ar an tionónta íocaíocht a dhéanamh sa tréimhse 12 mhí amach roimhe/roimpi mura socraítear athsceidealú breise
  • Na forálacha dlíthiúla a leagan amach maidir le riaráistí cíosa nach ndearnadh a athsceidealú
  • An ceart atá ag an tionónta a leagan amach chun athbhreithniú ar an rabhadh tionóntachta a lorg

Más eol don údarás áitiúil go bhfuil fiachais eile ag an tionónta mar aon le riaráistí cíosa eile, ní mór go n-áireofar leis an rabhadh tionóntachta faisnéis, chomh maith, ar aon fhoinsí comhairle ar fhiachas fadhbach go ginearálta.

I ndiaidh gur eisíodh rabhadh tionóntachta

Faoi Alt 10 den Acht, tá an tionónta i dteideal iarraidh go ndéanfar athbhreithniú inmheánach ar rabhadh tionóntachta. Ba ghnách gur cheart an t-iarratas seo a dhéanamh laistigh de 10 lá oibre tar éis go n-eisítear an rabhadh – nó laistigh de 20 lá oibre faoi chúinsí eisceachtúla. Ba cheart go dtabharfar cuntas san iarratas ar an mbunús ar a ndéantar é, aon cháipéisí tacaíochta a chur san áireamh agus a thabhairt le fios an mian nó nach mian leis an tionónta nó le ball den teaghlach uiríll ó bhéal a dhéanamh mar chuid den athbhreithniú. Ní mór go dtabharfaidh oifigeach d’údarás áitiúil faoin athbhreithniú nach raibh baint acu sa rabhadh tosaigh agus atá ina oifigeach níos sinsearaí ná an t-oifigeach a d’eisigh an rabhadh.

Go ginearálta, ba cheart don athbhreithneoir an t-athbhreithniú a chríochnú laistigh de 20 lá tar éis a bheith ceaptha. Má bhíonn casadh le tionónta nó le ball de theaghlach i gceist leis an athbhreithniú nó má bheartaítear athrú ar an rabhadh, áfach, d’fhéadfadh seo a fhad le 30 lá oibre a ghlacadh. Féadfaidh an t-athbhreithneoir cinneadh a dhéanamh chun an rabhadh tionóntachta a dheimhniú, a théarmaí a athrú (tar éis deis a thabhairt don tionónta aiseolas a thabhairt) nó chun an rabhadh a chur ar neamhní. Ní mór don údarás áitiúil cóip scríofa den chinneadh a sheoladh chuig an tionónta.

I gcás imeaglú, féadfaidh an t-athbhreithneoir glacadh le ráiteas ag Garda nó ag oifigeach den údarás áitiúil mar fhianaise go raibh iompar frithshóisialta ar bun ag duine.

Mura n-iarann an tionónta ar athbhreithniú, beidh an rabhadh i bhfeidhm ón dara lá oibre i ndiaidh gur éag an tréimhse inar féidir iarraidh ar athbhreithniú. Má d’iarr an tionónta ar athbhreithniú, agus má seasadh leis an rabhadh nó má athraíodh é, tiocfaidh sé i bhfeidhm ar an dara lá oibre i ndiaidh gur seoladh an cinneadh chuig an tionónta.

Iarratas a dhéanamh ar athshealbhú

Mura ndéileálann an tionónta le sárú an chomhaontaithe tionóntachta, fiú i ndiaidh gur eisíodh an rabhadh tionóntachta, féadfaidh an t-údarás áitiúil iarratas a dhéanamh ar an gCúirt Dúiche ar ordú sealbhaithe lena chur ar a gcumas an áit chónaithe a athshealbhú. Féadtar éisteacht na cúirte a chur ar bun mar chruinniú iata i roinnt cásanna. Féadfaidh an chúirt deireadh a chur leis an tionóntacht a ordú nó, i gcás iompar frithshóisialta, féadfaidh siad eisiamh baill den teaghlaigh a ordú ón tionóntacht.

De ghnáth, ní mór go dtabharfaidh an t-údarás áitiúil fógra ar a laghad 10 lá sula mbíonn éisteacht na cúirte ar siúl, ach má bhíonn tionchar tromchúiseach á imirt ag an gcomhaontú tionóntachta ar dhaoine a chónaíonn i ngar, ní mór dóibh cóip den iarratas ar shealbhú a thabhairt don tionónta a luaithe a dhéanann siad iarratas ar an ordú, mar aon le míniú scríofa ar cén fáth nár tugadh fógra 10 lá don tionónta.

Ní mór go sonrófar san iarratas ar shealbhú an bunús atá leis an iarratas, lena n-áirítear sonraí iomlána faoin sárú, ainm an duine is cúis leis (más eol é) agus an tionchar a imríonn sé ar dhaoine atá ina gcónaí i ngar. Chomh maith leis sin, ní mór go dtugtar sonraí san iarratas ar aon rabhaidh thionóntachta a eisíodh don tionónta nó do bhaill den teaghlach le 5 bliana anuas. Murar eisíodh aon rabhadh tionóntachta don sárú reatha, ní mór go dtabharfar san iarratas na cúiseanna ar eisíodh an rabhadh. Má tá rabhadh tionóntachta mar gheall ar a mhacasamhail de shárú faoi athbhreithniú, ní mór go dtugtar na cúiseanna san iarratas ar an bhfáth a bhfuil an t-ordú sealbhaithe á lorg ag an tráth céanna.

Má dheonaítear ordú sealbhaithe, luaitear an dáta ann ar ar féidir an t-údarás áitiúil an áit chónaithe a athshealbhú. Níor cheart go mbeidh seo tráth níos luaithe ná 2 mhí (agus tráth nach déanaí ná 9 mí) i ndiaidh dháta an ordaithe. Cuirfear deireadh leis an tionóntacht ar an dáta a ghlacann an t-údarás áitiúil seilbh ar an áit chónaithe faoin ordú sealbhaithe.

Áiteanna cónaithe tréigthe

Ceadaítear faoi Alt 14 den Acht don údarás áitiúil, faoi chúinsí áirithe, chun áit chónaithe thréigthe a iontráil atá i mbaol díobhála nó foghla. Féadfaidh an t-údarás áitiúil seo a dhéanamh cibé acu le toiliú an tionónta nó le barántas ón gCúirt Dúiche. Má rinneadh an réadmhaoin sin a lot, áfach, nó má tá sí i ngarbhaol díobhála, féadfaidh an t-údarás áitiúil í a iontráil chun pé rud atá riachtanach a dhéanamh, gan barántas a fháil.

Má bheartaíonn an t-údarás áitiúil chun áit chónaithe thréigthe a athshealbhú, ní mór dóibh tréimhse 4 seachtaine a thabhairt don tionónta lena dheimhniú cibé acu an mbeartaíonn nó nach mbeartaíonn siad chun í a áitiú arís. I ndiaidh 4 seachtaine, féadfaidh an t-údarás áitiúil fógra a sheirbheáil ar an tionónta, a chuireann deireadh leis an tionóntacht, agus féadfaidh siad seilbh a ghlacadh ar an áit chónaithe gan dul i mbun aon imeachtaí breise. Féadfaidh an t-iar-thionónta iarratas a dhéanamh ar an gCúirt Dúiche (laistigh de 6 mhí) go ndéanfar athbhreithniú ar dheireadh a chur leis an tionóntacht.

Áititheoirí nach tionóntaí iad

Má tá áit chónaithe á háitiú ag duine nach bhfuil i dteideal tionóntacht a bheith acu, féadfaidh an t-údarás áitiúil iarratas a dhéanamh ar an gCúirt Dúiche ar ordú sealbhaithe, ina leagtar amach a gcuid bunús. Ní mór go dtugtar aird ar aitheantas aon duine a chosaint a chuir ar an eolas iad faoin áitiú, más ann do chúis lena gcreidiúint go bhfuil gá leis seo.

Má fuair an tionónta bás agus más ball de theaghlach an tionónta a fuair bás (nó má mhaíonn siad gurb amhlaidh atá iontu), ach níl siad i dteideal teacht i gcomharbas ar an tionóntacht, féadfaidh an t-údarás áitiúil iarratas a dhéanamh ar ordú sealbhaithe, ina leagtar amach a gcuid bunús. Má rinne an t-áititheoir iarratas ar thionóntacht comharbais agus má diúltaíodh don iarratas sin, ní mór go dtugtar an bunús a bhí leis an diúltú sin san iarratas ar shealbhú agus ní mór dó tagairt a dhéanamh do bheartas scríofa an údaráis áitiúil maidir le tionóntachtaí comharbais.

Ní mór don údarás áitiúil fógra scríofa a thabhairt don áititheoir maidir leis an éisteacht mar aon le sonraí faoin iarratas ar shealbhú ar a laghad 10 lá roimh éisteacht na Cúirte Dúiche.

Féadfaidh an Chúirt a chinneadh, ina dhiaidh sin, chun éisteacht le cuid den chás nó an cás go léir mar chruinniú iata.

Féadfaidh an Chúirt ordú sealbhaithe a dhéanamh más dealraitheach an méid a leanas:

  • Tá údar ag an údarás áitiúil chun seilbh a aisghabháil
  • Is ionann athshealbhú agus freagairt chomhréireach ar áitiú áititheora na háite cónaithe, agus
  • Is réasúnta a leithéid d’ordú a dhéanamh faoi na cúinsí uile

Achomhairc

Féadtar gach cinneadh sa Chúirt Dúiche (ar nós ordú sealbhaithe a dheonú) a achomharc leis an gCúirt Chuarda agus féadtar achomharc breise a dhéanamh ar phointe dlí leis an Ard-Chúirt.

Tionóntaí comhlachas tithíochta

Féadfaidh comhlachais tithíochta thú a dhíshealbhú gan aon chúis a thabhairt duit a fhad agus a leanann siad an nós imeachta ceart. Ciallaíonn seo go bhfuil orthu fógra fágála a eisiúint ar dtús agus iarratas a dhéanamh ar an gcúirt ar ordú ina dhiaidh sin. I gcleachtas, áfach, ní dhíshealbhaíonn comhlachais tithíochta a dtionóntaí gan chúis agus má íocann tú do chíos agus má chomhlíonann tú coinníollacha eile na tionóntachta, is gnách go mbeidh tú in ann fanacht i do theach chomh fada agus is mian leat.

Má tá tú i gcóiríocht shealadach a sholáthraíonn comhlachas tithíochta, níl suíomh chomh tréan sin agat agus i dtaobh cúrsaí dlíthiúla de, ní gá don chomhlachas tithíochta fiú fógra fágála a eisiúint. Arís eile, i gcleachtas, áfach, ní dhíshealbhaíonn comhlachais tithíochta a dtionóntaí gan chúis.

Page edited: 21 December 2015